ДОСТУПНЫЕ МЕТРЫ ЖИЛИЩНЫЙ НАКОПИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ КОМФОРТНЫЕ УСЛОВИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ
Уфа, Проспект Октября 56 (ост. Спортивная), офис продаж 45
Уфа, Коммунистичекая 45/3, офис 305
Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) – универсальный и оптимальный способ приобретения жилья

ЖНК фактически представляет собой кассу взаимопомощи. Деньги из общей кассы тратятся на приобретение квартир для пайщиков.  Пайщики осуществляют накопления на приобретение своего жилья в соответствии с выбранной формой участия и, кроме паевых, вносят ежемесячные членские взносы, которые идут на оплату РКО, административных и хозяйственных расходов Кооператива. 

Важным преимуществом ЖНК перед ипотечным кредитованием является отсутствие жестких условий по вступлению в Кооператив. Не требуется предоставление справок о доходах, залога и поручительств. Никто не будет проверять кредитную историю потенциального пайщика. Для вступления в Кооператив достаточно подать заявление о вступлении, предоставить паспорт, СНиЛС и ИНН, внести вступительный взнос и стать Членом Кооператива. Приобретаемое для Члена Кооператива жилье будет находиться в собственности Кооператива до момента полного формирования пая в ЖНК Членом Кооператива, поэтому членам ЖНК нет необходимости страховать приобретаемую недвижимость, поскольку она не заложена в банке, как в случае с ипотекой. Члены Кооператива имеют возможность получить жилье в пользование гораздо раньше, чем оформят право собственности на него, в отличие от схемы ипотечного кредитования (право собственности оформляется на заемщика сразу, но с обременением в пользу банка-кредитора). Это скорее плюс, чем минус, поскольку Члены Кооператива будут экономить на налоге на имущество несколько лет, в отличие от ипотечных заемщиков.

Основным нормативным документом, регулирующим деятельность Жилищных накопительных кооперативов, является Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Очевидно, что деятельность подобных кооперативов вполне законна и, что немаловажно, контролируется государством. Законом предусмотрен трехступенчатый контроль: деятельность ЖНК ежегодно анализируется Ревизором Кооператива, а также подлежит обязательной аудиторской проверке. Также контроль за деятельностью ЖНК ведет Центральный Банк РФ (в частности, постоянно отслеживается соблюдение Кооперативом нормативов финансовой устойчивости). Кроме того, в ЖНК обязательно формируется и пополняется Резервный фонд в размере 1,5% от общего паевого фонда.

В таблице приведено сравнение двух основных способов приобретения жилья:

Параметры сравнения

ДДУ

ЖНК

  1. Надежность:

Регулируется законом

№214-ФЗ от 30.12.2004г.

№215-ФЗ от 30.12.2004г.

Учет в контролирующих органах

Договор долевого участия регистрируется в ФРС по РБ

Обязательная регистрация Члена Кооператива в Едином государственном реестре юридических лиц

Дополнительные гарантии и контроль

Страхование ответственности Застройщика в страховой компании

  1. В ЖНК обязательно формируется и пополняется Резервный фонд в размере 1,5% от общего паевого фонда;
  2. Деятельность ЖНК ежегодно контролируется Ревизором Кооператива, а также подлежит обязательной аудиторской проверке;
  3. Контроль за деятельностью ЖНК ведет Центральный Банк РФ
  4. Денежные средства хранятся на депозитах Сбербанка или вкладываются в приобретение квартир для Членов ЖНК. Квартира находится в собственности Кооператива до полного расчета за нее

Проверка юридической чистоты сделки

Осуществляет сам дольщик на свой страх и риск, на основании данных, опубликованных Застройщиком в проектной декларации

ЖНК самостоятельно и  за свой счет осуществляет проверку юридической чистоты приобретаемого жилья для Члена Кооператива

  1. Простота и удобство оформления

Среднее время оформления от момента консультации до оплаты первого взноса

Около 7 рабочих дней

3-4 рабочих дня

Необходимый пакет документов для оформления (вступления в ЖНК)

Паспорт, ИНН

Паспорт, СНиЛС, ИНН

Минимальная сумма первоначального взноса

20 % от стоимости квартиры (от 300 тысяч рублей и выше)

25 тысяч рублей

Ежемесячные платежи

Рассрочка до окончания строительства (платежи больше 100 тысяч рублей/месяц) устанавливается Застройщиком

Предусмотрена дополнительная рассрочка, позволяющая увеличить срок выплат и уменьшить платежи как минимум в 2 раза. Кооператив может подобрать индивидуальный график платежей исходя из финансовых возможностей человека.

Оформление права собственности

После ввода жилого дома в эксплуатацию и полного расчета с Застройщиком

После ввода жилого дома в эксплуатацию и полного расчета с Кооперативом

Право на заселение в квартиру возникает

После полной оплаты по ДДУ

При условии накопления в ЖНК  50% от стоимости жилья

  1. Ипотека и иные формы оплаты

Оформление ипотечного кредита

Схема отработана и применяется большинством банков

Ипотечное кредитование Членов ЖНК осуществляют несколько банков

Государственные программы поддержки: материнский капитал, жилищные субсидии, военные сертификаты и т.д.

Применяются все виды сертификатов

Применяются все виды сертификатов, а также дополнительная поддержка в виде субсидирования «Молодых семей» на оплату пая в ЖНК в размере 30% (если нет детей) и 35% (если есть хоть 1 ребенок) в рамках ФЦП «Жилище»

Возможность продать свою квартиру ЖНК в счет оплаты приобретаемой и жить в ней до заселения

Не предусмотрено

В ЖНК предусмотрена Форма участия, в соответствии с которой Кооператив выкупает вторичное жилье и позволяет жить в нем до заселения в новую. Эта форма участия крайне востребована на рынке недвижимости Уфы.

  1. Выгода для дольщика (пайщика)

Свобода выбора квартиры

Физ.лицо может приобрести квартиру только в том доме, на который Застройщик опубликовал проектную декларацию и может оформить страхование своей ответственности

  1. Пайщик может осуществлять накопления на любую квартиру в любом доме в соответствии со своими предпочтениями, финансовыми возможностями и выбранной формой участия;
  2. Пайщик может приобрести «зачетное» жилье дешевле аналогов на рынке.

Возможность получения поддержки, при недостатке собственных средств

  1. Ипотечные кредиты банков;
  2. Сертификаты
  1. Рассрочка под 7% годовых за счет средств ЖНК, без справок о доходах, залогов, поручительств;
  2. Ипотечные кредиты банков;
  3. Сертификаты;
  4. Субсидии государства («Молодых семей» на оплату пая в ЖНК в размере 30% (если нет детей) и 35% (если есть хоть 1 ребенок) в рамках ФЦП «Жилище»)
  5. Возможность рассчитаться собственной квартирой и жить в ней до заселения в новую
  6. Кооператив сам может оформить кредит для того, чтобы поддержать Члена Кооператива

В случае досрочного расторжения ДДУ (выхода из ЖНК)

Возвращаются оплаченные по ДДУ денежные средства

Возвращаются паевые взносы (собственные средства и проценты, распределенные Кооперативом между пайщиками, которые поступили в Фонд доходов ЖНК от пайщиков, которым уже приобрели квартиры и от банка в виде платы за пользование средствами Кооператива)

Возможность уступить права требования по ДДУ (Пая в ЖНК)

Оформляется договор цессии, уведомляется Застройщик. Договор цессии регистрируется в ФРС по РБ

Паевой взнос можно передать по наследству, подарить, продать другому Члену, или третьему лицу

Налогообложение

Дольщик платит налог на имущество, после оформления права собственности на квартиру

Пайщик не платит налог на имущество, до тех пор, пока полностью не рассчитается с Кооперативом. При этом пайщик заселяется в квартиру, пользуется ею, регистрируется в ней вместе со своими родственниками сразу после ввода жилого дома в эксплуатацию и получения ее Кооперативом от Застройщика.

РЕЗЮМЕ

На основании вышеприведенного сравнения, можно сделать следующие выводы:

  1. Обе схемы приобретения жилья регулируются специальными законами и обладают высокой степенью надежности. При этом, за Кооперативом, в отличии от Застройщика, осуществляется трехуровневый контроль: ревизор (контроль со стороны Членов ЖНК), внешний аудит и Центральный банк РФ;
  2. Пайщиком может стать любой гражданин вне зависимости от возраста и профессии (начиная с 16-ти лет, а также пенсионеры) имеющие хотя бы 25 тысяч рублей.
    В случае необходимости оформления ипотечного кредита дольщиками не смогут стать граждане с низкими или неподтвержденными доходами, плохой кредитной историей, собственники бизнеса, граждане, чьи профессии связаны с высокой долей риска (не смогут оформить страховку), не имеющие собственных накоплений как минимум в размере 20% от стоимости квартиры;
  3. Пайщик может заселиться в квартиру (дом) оплатив всего 50% от стоимости  квартиры. Остальные 50% ЖНК выделяет из паевого фонда;
  4. Пайщик по сравнению с дольщиком получает целый ряд дополнительных финансовых преимуществ:
  • Квартира обойдется дешевле. Стоимость приобретаемой «зачетной» квартиры ниже, чем стоимость аналогичных квартир на рынке;
  • Можно оплатить в рассрочку только разницу в стоимости между приобретаемой и сдаваемой квартирами. При этом сэкономить существенные денежные средства и нервы на переезд в арендуемую квартиру, снятии с регистрации и постановке на регистрационный учет себя и своей семьи, переоформлении документов и прочих издержках;
  • Рассрочка под 7% годовых за счет средств ЖНК, без справок о доходах, залогов, поручительств. Данная ставка гораздо ниже, чем по ипотечным кредитам банков;
  • Возможность приобрести жилье за 65% от его стоимости за счет субсидии государства (для «Молодых семей» на оплату пая в ЖНК в размере 30% (если нет детей) и 35% (если есть хоть 1 ребенок) в рамках ФЦП «Жилище»);
  • Пай физического лица постоянно растет за счет распределения Фонда доходов, который формируется за счет поступлений от пайщиков, которым уже приобрели квартиры (находящиеся на этапе рассрочки) и от банка в виде платы за пользование средствами Кооператива;
  • Экономия на налоге на имущество. Пайщик не платит налог на имущество, до тех пор, пока полностью не рассчитается с Кооперативом. При этом пайщик заселяется в квартиру, пользуется ею, регистрируется в ней вместе со своими родственниками сразу после ввода жилого дома в эксплуатацию и получения ее Кооперативом от Застройщика.

 

Следует отметить, что схема приобретения жилья через ЖНК не противоречит схеме Долевого участия, а дополняет ее, поскольку позволяет вовлечь в нее граждан с доходами ниже среднего и не имеющих накоплений. Кроме того, она легко совмещается и с любыми другими инструментами финансовой поддержки граждан (ипотечное кредитование, система Жилстройсбережений), а также учитывает все изменения в 214-ФЗ, вступающие в силу в 2017 году (открытие физическими лицами эскроу счетов в банках).